Как правильно выбрать квартиру для покупки: на что обратить внимание

Способы инвестирования в квартиры

Инвестирование в квартиры предполагает вложение средств с целью получить в дальнейшем доход в той или иной форме. Вот несколько видов инвестирования в жилье, доступных для физических лиц:

1. Доход от перепродажи – купить дешево, продать дорого. С переходом строительной отрасли от долевого строительства к системе экскроу-счетов этот способ инвестирования стал уделом профессионалов. Кроме того, в результате происходит постепенное выравнивание цен на первичном и вторичном рынке недвижимости.  

1. Доход от сдачи квартиры в аренду. В некоторых случаях потребуется оформление статуса ИП или самозанятого гражданина.  

1. Условный доход в виде сбережения вложенных средств. Классический способ такого вложения – покупка квартиры на будущее (в другом регионе или для подрастающих детей). Такая покупка позволяет меньше зависеть от скачков валют, денежных реформ и прочих финансовых катаклизмов.

В каком районе лучше всего купить квартиру?

Свой выбор нужно начать не с самой квартиры, а с района где бы вы хотели жить. Нужно взвесить все за и против.

Как правило в удаленных районах города цены могут быть существенно ниже. НО, обратите внимание на следующие важные моменты, которые сопутствуют решению купить подальше и сэкономить:

1. Трата времени на дорогу до работы и обратно, вместо того чтобы заняться чем-то действительно полезным.
2. Необходимость просыпаться раньше, и скорее всего существенно раньше, а как следствие, следующий пункт.
3. Усталость, которая будет только накапливаться, что так или иначе сказывается на здоровье.
4. Расходы на дорогу, если их пересчитать в деньги могут за несколько лет съесть всю выгоду от более дешевой покупки.

Давайте посчитаем.

Допустим, жить в купленной квартире, придется больше 5 лет.

Пункты 1 и 4: дорога до работы занимает 1 час, обратно еще час. Т.е. в день тратим 2 часа времени, в месяц это выходит порядка 40 часов (20 раб. дней * 2 дня в дороге). Только вдумайтесь в эту цифру – 40 часов в месяц!!!!!!! – это же целая рабочая неделя уходит фактически в никуда. И это не предел. За год получится порядка 18 дней!!! Если перевести все это время в деньги, то за сколько лет вам окупится переплата за квартиру в центре?

К примеру, вам платят 300 рублей/час, тогда за месяц получится порядка 12000 рублей вы теряете + дорога до работы также отнимает деньги. За год (берем 11 месяцев, т.к. минус 1 месяц отпуска) получается 132 000 рублей упущенной выгоды!!!

Или за 5 лет, порядка 650 000 рублей!!! И это без учета роста вашего дохода и процентов которые вы могли бы получить на данную сумму.

И это еще не рассмотрели другие два пункта.

Рассмотрим пункты 2 и 3: последствия будут накапливаться и влиять на вас, ваше здоровье, настроение. Что может в дальнейшем выльется в походы по врачам, а это трата времени и денег.

В наше время “удовольствие не дешевое”.

Что должно быть возле дома где будите жить?

Думаю с данным пунктом все понятно и особо расписывать нет смысла.

В шаговой доступности от квартиры (или минут 15 езды) должны быть:

• магазины
• общественный транспорт
• детский сад и школа
• больница

Чем больше всего рядом, тем лучше.

Новые микрорайоны часто строят без учета дальнейших потребностей жильцов. Лишь бы сдать, а потом мучайтесь сами.

И даже если у вас сейчас нет своего автомобиля, то что вы будите делать в будущем?

Вот об этом также стоит побеспокоиться заранее.

Кстати, покупка гаража или стояночного места, теряет смысл, если учитывать, что аренда зачастую обойдется на порядок дешевле.

Новостройка или вторичка

Это самое первое, что нужно определить. Жилье с первичного и вторичного рынка может значительно отличаться по качеству, уровню комфорта и цене. Надо хорошо понимать разницу и разбираться в плюсах и минусах обоих вариантов.

Новостройка

Эта категория объединяет жилье, которое покупают в строящемся доме. Стадия готовности может быть разной: от котлована до готового к сдаче объекта или уже готового к сдаче. Преимущество новостроек — привлекательная цена. Она значительно разнится в зависимости от степени готовности здания. На старте продаж цена квадратного метра минимальна. 

Чтобы минимизировать риски покупателя, с июля 2019 года действует схема приобретения недвижимости с использованием эскроу-счетов, где сосредоточены средства физического лица. По новым правилам, застройщик имеет право использовать только собственные средства или кредитные. Поэтому заключается трехсторонний договор на открытие эскроу-счета между банком, покупателем и застройщиком. 

Деньги на нем замораживаются до момента сдачи объекта. До этого времени банк финансирует строительство кредитными средствами. После ввода здания в эксплуатацию деньги переходят на счет компании-застройщика. Использование новой схемы удлиняет процесс оформления сделки в среднем на две недели, зато гарантирует сохранность средств физического лица. Как и раньше, заключить договор можно на любой стадии строительства.   

Вторичка

Вторичное жилье покупается у собственника лично или через агентство. Оно может быть разным по состоянию, типу дома и другим характеристикам. Сюда же включают квартиры в зданиях, которые уже сданы какое-то время. Их продают застройщики. В отличие от первички, на вторичном рынке сделки осуществляются через заключение договора купли-продажи стандартного типа. 

Преимуществом вторички считается возможность ее осмотра и оценки. Поэтому надо знать, как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке. Важно грамотно оценить ее состояние, определить, какой потребуется ремонт, сколько денег придется в него вложить, или же ремонтные работы не понадобятся. Исходя из этого рассчитывают для себя полную стоимость. 

Чаще всего старый жилой фонд находится в районах с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью. Это плюсы. Но при этом вполне возможно, что уровень комфорта проживания будет ниже. Здесь часто встречается неудобная планировка, маленькая жилая площадь, лестничные клетки и подъезды не всегда ухожены. Многое зависит от дома и местоположения. Поэтому такой вариант надо очень тщательно выбирать. 

Материал дома, его внешний вид и внутренний ремонт

Материал, из которого изготавливается дом, также имеет огромное значение. Всегда выделяют два основных варианта: кирпичные и панельные дома. Бывают и другие разновидности, но встречаются они значительно реже.

Кирпич

Правильно сделанный кирпичный дом отличается значительно более качественным сохранением тепла, а значит, что в нем зимой будет намного комфортнее. Кроме, того кирпич лучше выглядит визуально.

Панельный

Квартиры в панельных домах, как правило, обходятся дешевле, чем в кирпичных, однако у них обычно хуже сохранение тепла. Визуально они тоже могут выглядеть неплохо, если сделаны качественно.

Внешний вид дома

Главное во внешнем виде – отсутствие отчетливых проблем: трещин, кусков выпавшего кирпича и других подобных разрушений. На втором месте – внешний вид. Насколько красиво дом выглядит. Это, на самом деле, не слишком важно, однако при прочих равных условиях может стать решающим фактором.

Внутренний ремонт и оснащение

Важнее то, как дом выглядит изнутри. Чистый подъезд, отсутствие матерных надписей, все горящие лампочки, работающий лифт – хороший признак. Чем лучше дом выглядит изнутри, тем лучше. Нередко в крупных домах даже есть собственный консьерж, благодаря чему посторонних тут точно не будет.

Лифт

Если покупатель планирует приобретать квартиру на верхних этажах (начиная с третьего и выше), что важно проверить лифт, его размер и работоспособность. В новых домах нередко есть сразу по два лифта, один из которых небольшой, пассажирский, а второй большой, грузовой. Второй особенно пригодиться при переезде или покупке новой мебели.

Необходимо проверить, как выглядят лифт, узнать, нормально ли они работают, как часто бывают на ремонте и так далее. Уточнять это все нужно в первую очередь у продавца, но желательно перепроверить данные, опросив соседей.

Какой этаж лучше выбрать при покупке квартиры

Рассмотрим преимущества и недостатки всех вариантов и сделаем выводы, какой этаж самый комфортный для проживания. 

Первый

Сначала о хорошем. Это самое безопасное расположение жилья. В случае пожара, землетрясения или другого ЧП, жильцам нижних квартир проще всего покинуть здание. 

Второй

Обладает почти всеми минусами первого, но они меньше выражены. Из плюсов остается доступность для маломобильных людей, легкая доставка крупных вещей, хороший напор воды (как правило). 

Третий, четвертый, пятый, шестой, седьмой

Вот он, один из самых частых ответов на вопрос: на каком этаже лучше покупать квартиру? Такое расположение жилья считается наиболее комфортным — особенно первый вариант. 

• Он все еще находится на достаточно безопасном и удобном расстоянии до выхода. 
• Нет проблем с водой и почти всех перечисленных выше минусов: шума, неприятных запахов, некрасивого вида из окна, затемнения от деревьев и решеток на окне. 

Обычно отсюда начинается продажа более дорогих объектов. Чем дальше — тем чище воздух, тише и светлее в помещении. Здесь еще не ощущается акрофобия. К минусам можно отнести осложненную доставку габаритных предметов и затрудненное передвижение для пожилых людей и мам с колясками в случае поломки лифтов. Еще один недостаток — плохая звукоизоляция. Слышите вы и слышат вас. Особенно это заметно в панельных новостройках.

Восьмой и выше

Кроны деревьев не достают до этой высоты, а значит солнечным лучам ничего не препятствует. Шум дороги менее заметен, а разгрузку грузовиков и разговоры у подъезда не слышно. Серьезной проблемой становится эвакуация из здания при пожаре или другом происшествии. 

Стадия строительства

Подробно о плюсах и минусах покупки жилья в находящихся на разных стадиях строительства домах мы уже писали. Чтобы узнать об этом, а также о достоинствах квартир с первичного и вторичного рынков, ознакомьтесь с нашей статьей.

Наличие/отсутствие мебели и техники

Редко подобные предложения можно встретить в новостройках, однако для вторичного рынка – это вполне нормально. Собственники предпочитают продавать недвижимость со всем, что в ней есть, кроме, возможно, каких-то отдельных элементов, типа дивана или телевизора. Зачастую остается кухня, ванная и туалет со всем в них установленным.

Как доказывает практика, стоимость такого жилья немного, но все же выше, чем у квартир, которые продаются вообще без ничего. Примерно на 10%. Если у покупателя уже есть все, что нужно (или планируется покупка именно той мебели и техники, которую давно хотелось приобрести), то лучше выбирать квартиры без ничего, заодно на этом сэкономив. Во всех остальных случаях лучше брать уже подготовленные для жизни квартиры.

Нормы освещенности помещений

Архитекторы при создании планировки зданий обязаны соблюдать нормы освещенности, прописанные в СНиП (строительные нормы и правила). В каждую квартиру должно проникать достаточное количество света. В противном случае проект просто не будет принят специальной государственной комиссией. Выполнить это важное условие бывает очень тяжело при тесноте застроек в Москве и других городах, но обязательно.

Также существует еще такое понятие, как инсоляция, то есть естественное освещение. Нормы СНиП, касающиеся этого параметра, во многом ограничивают свободу архитекторов при создании проекта жилого здания. К примеру, однокомнатные квартиры и студии не могут быть расположены с севера. Многокомнатное жилье обязательно должно иметь хотя бы одно светлое помещение.

Если жилплощадь с 1−3 комнатами (в том числе студия), то в одну из них должен проникать прямой солнечный свет не менее 2 часов в день. При большей комнатности в квартире такие показатели должны быть в двух помещениях.

Обратите внимание! Нормы инсоляции применимы только к жилым домам, апартаментов они не касаются. Поэтому застройщик не обязан в этом случае соблюдать нормы. Но так как инсоляция благоприятно влияет на человеческую среду обитания, строительные компании иногда выполняют ее условия и при постройке апартаментов.

Потенциальные соседи

Очень важно заранее расспросить продавца о соседях. Данный фактор особо не важен в новостройках, так как там собственники могут меняться достаточно часто, да и мало кто друг друга знает. Кроме всего прочего, зачастую люди, у которых есть деньги на квартиры в новостройках достаточно адекватные. Впрочем, это не обязательно.

А вот если приобретается квартира на вторичном рынке недвижимости, то от соседей могут быть вполне ожидаемые проблемы: пьют, часто устраивают гулянки, затапливают и так далее. Это необходимо знать хотя бы для того, чтобы попытаться поторговаться.

Также важно опросить самих соседей, если это возможно. Они могут рассказать о том, о чем может умолчать продавец.

Пример: В доме часто отключают электричество, а лифт работает от силы один день в месяц. Продавец об этом может и умолчать, даже если посещение жилья выпадет на тот день, когда нет света и/или не работает лифт. Всегда можно отговориться тем, что это временное явление и вообще, он такое видит первый раз за все время проживания в квартире. А вот соседи скрывать такую информацию скорее всего не будут.
Выбор жилья – это очень важная процедура, от которой, во многом, зависит дальнейшее комфортное проживание. На бесплатной консультации опытные юристы расскажут о том, на что именно еще нужно обращать внимание. Кроме того, они же могут сопровождать всю сделку купли-продажи, тем самым сводя вероятность возникновения проблем к минимуму.

Инфраструктура

Не стоит селиться в новый район, в котором детские сады, школы и поликлиники есть только на словах. Многие застройщики на этапе продажи жилья в новостройках обещают покупателям улучшить инфраструктуру, но по факту все остается на прежнем уровне. Покупать жилье можно только в тех районах, где уже есть детские сады, школы, поликлиники, продуктовые магазины и т.д.

Вид из окон

Многих людей беспокоит то, какой вид будет из их окна открываться, например, в спальне или на кухне. И если одним в принципе все равно, то другие относятся к этому весьма серьезно.

• Если Ваш дом расположен не совсем в красивом районе, где окна выходят, скажем, на свалку мусора или заброшенный корт, лучше взять квартиру этажом выше, дабы не видеть всего убранства.
• А если же месторасположения дома в центре или спальном районе, а не на «отшибе», то подойдет любой этаж, в зависимости от того, как Вам удобно. 

Особенности угловых квартир

Главной особенностью является, что угловые квартиры могут быть более холодными из-за своего строения, если дом панельный, то, возможно задувания в щели, а зимой вымерзание угла. Когда квартира не угловая, то стены всегда будут теплыми, хотя бы потому, что обогреваются теплом от соседей.

Но все это пережитки прошлого, в наше время, как правило, дома строятся по новым технологиям, поэтому возникновения такого недуга весьма минимальный.

Как правильно выбрать риэлтора: 5 советов по поиску

В России работа риэлторов не лицензируется с 2002 года, да и закона для регламентации их деятельности не существует. Это существенно усложняет подбор агента: мало кто знает, как оценить его профессионализм. Есть ряд вопросов, ответы на которые помогут выбрать подходящего риэлтора.

Каким должен быть риэлтор?

При выборе агента важную роль имеет и эмоциональная составляющая. Помощник в организации сделки с недвижимостью должен производить приятное впечатление. У клиента, который общается с риэлтором, должно создаваться ощущение спокойствия. Если еще на первом этапе переговоров возникает чувство отторжения (не нравится мимика, тембр голоса, манера поведения) – лучше рассмотреть других кандидатов.

Также стоит помнить, что хороший риэлтор – это позитивный человек. Он не станет негативно отзываться о коллегах и тем более прежних клиентах, не будет перекладывать на других вину за промахи. Ведь совершение сделки с недвижимостью – это партнерство, которое предполагает разделение ответственности

Согласно статистике, до 85% всех сделок с недвижимостью проводится через риэлторов. От того, насколько грамотно заказчик услуги выберет агента, зависит успех всей сделки. Поэтому торопиться в таком важном вопросе не стоит. Усилия будут вознаграждены: хороший специалист по недвижимости поможет купить или продать квартиру быстро, профессионально и за приемлемое вознаграждение.

Как выбрать квартиру для покупки семье с детьми

Выбор семейной квартиры зависит от трех основных факторов:

• финансовое положение семьи и права на господдержку (материнский капитал, льготное кредитование и субсидирование процентной ставки и тому подобное);
• количество и возраст, а также планы рождения новых детей;
• образ жизни семьи.

Чтобы правильно выбрать квартиру для покупки, полезно иметь в виду вот что:

• Планировка – как можно меньше узких и длинных коридоров. Санузел должен быть в глубине квартиры, а не рядом с входной дверью. Выход на балкон из детских комнат – опасен, особенно для малышей. Кладовая бывает очень полезной опцией.
• Стоимость 1 квадратного метра жилой площади в 3-комнатных квартирах нередко бывает ниже, чем в 4-комнатных. Нужно обращать внимание на этот показатель.
• Не всегда правильно выбирать жилье большей площади. Например, покупка квартиры с отдельными комнатами для детей-подростков в перспективе может оказаться бессмысленной: дети через три-четыре года подрастут и покинут отчий дом, а родители останутся с лишними квадратными метрами и невыплаченным кредитом.

Приобретение квартиры для семьи с детьми – большая ответственность. Какой бы вариант жилья в итоге ни выбрали, крайне важно провести сделку с холодной головой:

1. Заранее «примерить» на семью будущую ипотеку. Пожить несколько месяцев в рамках бюджета, который будет оставаться на расходы в период выплат по кредиту. Если жить на эти средства не получается, то нужно искать другое решение.  

1. Досконально проверить не только все документы по квартире до принятия окончательного решения, но и заказать выписку из ЕГРП непосредственно перед передачей денег и регистрацией купли–продажи. Получить достоверную выписку можно буквально за полчаса на сайте ЕГРН.Реестр , который формирует официальный документ по государственной базе Росреестра и заверяет его электронно–цифровой подписью.

Общие советы

1. Стоит внимательно отнестись к покупке квартиры на первом этаже. При наличии комфортной, огороженной обустроенной детской площадки, семейным людям более подойдет данный вариант. Так как, Вы сможете смело отпускать детей самостоятельно играть на детской площадке, не опасаясь, что дети выбегут, за ее пределы (если поблизости нет парковочных мест для стоянки машин жильцов). 
2. Устарел миф о том, что жить на верхних этажах тяжело и неудобно. В новостройках продумано все настолько тщательно, что «верхним» жильцам, не только предусмотрен лифт, для удобного проживания, но и открывается прекрасный вид из окна. Владельцам таких апартаментов откроется ночной город панорамой во всех красках.
3. Постарайтесь максимально соотнести все плюсы и минусы конкретно для Вас при выборе этажа. Заранее узнайте, как будут проводиться коммуникации.
4. Обычно на первых этажах не присутствуют планировка балконов, поэтому если Вам принципиально нужен выход к открытому пространству, стоит позаботиться о том, чтобы приобрести квартиру этажом выше первого.
5. Позаботьтесь о том, чтобы окна квартиры выходили на разные стороны дома, это бывает невозможным на некоторых этажах, в силу того, что планировка квартиры иная.
6. Людям пенсионного возраста однозначно не подойдут квартиры, расположенные выше третьего и четвертого этажа, так как лифтовые механизмы часто дают сбои, а самостоятельно подняться на этаж выше четвертого с сумками продуктов тяжело.

[spoiler title=»Источники»]

• https://egrnreestr.ru/articles/kak-vybrat-kvartiru
• https://moi-ipodom.ru/kak-pravilno-vybrat-kvartiru-pri-pokupke.html
• https://www.ivd.ru/stroitelstvo-i-remont/zakony-i-finansy/kak-ne-kupit-kota-v-meske-7521
• https://ros-nasledstvo.ru/kak-vybrat-kvartiru-dlya-pokupki-na-chto-obratit-vnimanie/
• https://www.ivd.ru/dizajn-i-dekor/kvartira/kakoj-etazh-luchshe-vybrat-pri-pokupke-kvartiry-chtoby-ne-razocharovatsya-v-zhile-40721
• https://vsvoemdome.ru/dom/nedvizhimost/v-kakom-dome-luchshe-vsego-kupit-kvartiru
• https://www.vbr.ru/banki/help/mortgage/storony-sveta-v-kvartire/
• https://ru-poleznye-sovety.info/nedvizhimost/kak-vybrat-rajon-pri-pokupke-kvartiry.html
• https://urist.expert/kvartira/pokupka_kv/v-novostrojke/kakoj-etazh-vybrat.html
• https://egrnreestr.ru/articles/kak-vybrat-rieltora
• https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/kak-vybrat-rieltora-pri-prodazhe-pokupke-kvartiry-poleznye-sovety-klientu

[/spoiler]